Řešená lokalita se nachází při centrální části města Pardubice jižně od hlavního železničního koridoru a železniční vlečky. Jedná se o brownfield, bývalý výrobní areál “Kávoviny” s hlavním vjezdem z ulice Na Spravedlnosti, který je dále vymezen ulicemi Rokycanova a K Vinici. Při nich se nachází stabilizovaná zástavba několika bytových domů, které nejsou součástí řešeného území. Směrem k ulici S.K. Neumanna se nachází stabilizovaná uliční zástavba, v zadní části potenciální další rozvojové území. Záměrem investora je využít tuto proluku pro vytvoření kvalitního bydlení v bytových domech v blízkosti centra krajského města. Záměrem investora je demolice stávajících z části již nevyužívaných budov a zhodnocení území vybudováním souboru bytových domů pro zhruba 1000 obyvatel.
Stávající stav
Celé řešené území v majetku investora, obsahující všechny etapy výstavby i parkové plochy, je vymezeno koridorem železniční trati Praha – Pardubice – Česká Třebová včetně želeniční vlečky napojující stávající výrobní areál na severní straně a ulicí Na Spravedlnosti na straně jižní. Zde se nachází hlavní přístupová cesta do areálu a také budova “Autofóra”. Na východní straně navazuje zástavba několika rodinných domů a směrem ke koridoru pokračuje další “bronwfield”, který není součástí studie. Na západě lokalitu ohraničuje ulice Rokycanova a ulice K Vinici. Při nich se nachází zástavba několika bytových domů. Sousedsví lokality v nedávné minulosti prošla a stále prochází intenzivní bytovou přestavbou, převážně bytového charakteru. Přístup z centra města je dvěma podjezdy pod železničním koridorem (S.K. Neumanna a Jana Palacha), pro pěší vede z ulice Rokycanova podchod pro pěší. V jeho blízkosti se nachází nedávno zbudovaná železniční zastávka Pardubice – centrum. Okolí se dá označit jako subcentrum města a v dochozí vzdálenosti se nachází veškerá občanská vybavenost.
V okolí se nachází veškerá občanská vybavenoststraně probíhající výstavbou řadových a atriových rodinných domů Park Píštovy, na východní straně tokem Chrudimky, na severní straně komerčními prodejními objekty a jejich dopravním napojením. Ve stávajícím stavu je lokalita nezastavěná (vyjma ploch komunikací) tvořená travnatým porostem bez dalšího využití. Lokalita se nachází v blízkosti vojenského areálu chrudimského 43. výsadkového praporu. Skrze řešené území vede dopravní napojení ulice K Píšťovům, která vede z křižovatky ulic Dr. Milady Horákové a Na Ostrově jižním směrem k obytné lokalitě rodinných domů a dále směrem na Slatiňany. V blízkosti severovýchodního okraje pozemku je navržen a schválen projekt skateparku. Lokalita se nachází v zastavitelné oblasti Z10 platného územního plánu města Chrudim, u níž je v rámci žádané změny územního plánu řešena možnost rozšíření směrem k železniční trati. Podél severní, západní a jižní hranice lokality jsou vedeny inženýrské sítě. Se zástavbou lokality je uvažováno dlouhodobě a v rámci předchozích etap výstavby rodinných domů byly zbudovány potřebné páteřní rozvody inženýrských sítí, které svou kapacitou odpovídají celkové potřebě obytné lokality včetně navržených bytových domů. Pro lokalitu bylo vybudováno i potřebné dopravní napojení včetně nezbytných ploch pěších komunikací. První etapa výstavby se nachází při severozápadním okraji zastavitelné oblasti Z10. Tato plocha je dotčena záplavovým územím Q 100 a stávajícími trasami vedení inženýrských sítí. Na východní straně přímo navazuje na již realizované pěší i vozidlové komunikace ulice K Píšťovům, na které je navrženo přímé napojení.
Urbanistická koncepce
Urbanistická koncepce první etapy je dána celkovým zastavovacím plánem, výškovým a hmotovým řešením, které byly prověřeny v rámci urbanistické studie lokality. Základní myšlenkou urbanistického návrhu je vytvoření kvalitní městské struktury, která se vyznačuje lidským měřítkem zástavby, hierarchicky koncipovanými a funkčně diferenciovanými veřejnými prostory a jasně čitelnou strukturou. V podélné ose území kolmo na železniční trať je vedena hlavní urbanistická osa. Tato orientace odpovídá struktuře již založené uliční sítě a navíc umožňuje optické i funkční propojení západní zóny s východním parkem. Osa má jasně definovaný počátek a konec. Ve východní zóně je jím objekt občanského vybavení v centrální části parku, na západním konci je navržena lokální výšková dominanta šesti podlažního domu, který o jedno podlaží převyšuje okolní zástavbu a stávající regulaci územního plánu. U tohoto objektu je navržen menší park, který prostupuje zástavbou a propojuje hlavní osu s pásem zeleně podél železnice. Hlavní ulice tvoří centrální veřejný prostor, na který mohou být navázány doplňkové funkce drobnějšího obchodu a služeb. Zástavba je členěna do volnějších bloků vymezených uliční sítí a orientací objektů vůči sobě. Vždy je tak vymezen vnitřní prostor bloku, který má poloveřejný charakter, který je určen zejména obyvatelům jednotlivých bloků. Navržena je zde zeleň, pěší trasy, dětská hřiště apod. Skladbu vnějších prostor doplňují i soukromé plochy předzahrádek navazujících na byty v přízemí. Ty jsou orientovány jihovýchodním a jihozápadním směrem tak, aby vnější pobytové plochy byly dostatečně prosluněny. Objekty jsou členěny do menších objemů viladomů a menších bytových domů. Výška objektů se pohybuje od 4 nadzemních podlaží, přes objekty s ustupujícím 5. nadzemním podlažím až po zmíněný šestipodlažní objekt. Domy jsou uvažovány jako schodišťové s nejpříznivější orientací bytových jednotek vůči světovým stranám – tedy k jihozápadu a jihovýchodu. Na podlaží je v jedné schodišťové sekci navrženo pouze několik bytových jednotek, což bylo i požadavkem investora. Skladba bytů je uvažována různorodá od malometrážních bytů s dispozicí 1 KK, po byty s dispozicí 5 KK, ty jsou uvažovány zejména v ustupujících střešních patrech.
Architektonická koncepce
Vnější hmoty objektů vychází z jednoduchých hmot s plochými střechami. Ty jsou dále členěny do menších celků, aby měřítko objektů odpovídalo charakteru okolní zástavby rodinných domů a mělo lidský rozměr. Každý objekt je tvořen sesazením několika rozdílných hmot zdůrazněných odlišným materiálem fasády, výškou atiky nebo využitím předsazených konstrukcí balkonů a lodžií. Tyto předsazené konstrukce jsou v nárožních částech jednotlivých hmot navrženy pomocí kombinace sloupů a desek v jasném rastrovém uspořádání. Vniklým vizuálním prvkem je docíleno citlivého přechodu mezi vnějším prostředím a samotnou hmotou objektu.Tvoří tak určitou druhou fasádu, která svým obvodem zceluje půdorysný průmět jinak členité figury objektu. U ustupujících podlaží jsou navrženy střešní terasy s krytými pochozími plochami. Většina zbývajících bytů má předzahrádky nebo balkony. K dalšímu členění fasád slouží i velkorysé prosklené plochy francouzských oken, které zejména zpřístupňují plochy teras a balkonů. Ty budou z důvodu zajištění příjemného soukromého pobytového prostoru i jejich tepelného a světelného komfortu částečně kryty posuvnými vnějšími žaluziemi. Objekty BD 02a a BD 02b jsou propojeny spojovacím krčkem ve 3. a 4. nadzemním podlaží. Volná plocha pod tímto prvkem je využita jako průchod do poloveřejného prostoru vnitrobloku. Tvoří tak zároveň pomyslný obrazový rámec umocňující průhled do vegetačně bohatého vnitrobloku. Objekt BD 01 je z východní strany opticky rozdělen do dvou hmot pomocí poloprůhledné fasády tvořené copilitovými tvárnicemi v části schodišťového traktu. Stejného efektu dělení na východní fasádě je dosaženo i na objektu BD 2a.
